Какая реальная стоимость квартиры?
 
Фильтр
Сделка:
Тип:
Комн.:
Цена:  по 
Город:
Область:
Район:
Тип здания:
Метро:
Санузел:
Наличие:
Этаж/Из:
Общая, м.кв.:  по 
Жилая, м.кв.:  по 
Кухня, м.кв.:  по 
  
График работы:
Пн.-Пт. 9.00 - 21.00, Сб.-Вс. 10.00 - 16.00

(044) 585 77 88
Property@ProPlanet.com.ua

Какая реальная стоимость квартиры?

Конечная стоимость недвижимости формируется под влиянием многих факторов, поэтому цены, на, казалось бы, одинаковые объекты подчас могут сильно разниться. Под влиянием чего формируется цена жилплощади? И какие факторы могут ее повысить или понизить?

Объективные данные
Собственно, именно они и являются первой информацией, которую получает риелтор, а значит и покупатель. Именно на основании их он принимает решение идти на просмотр или нет.
1. Район, месторасположение (например, рядом парк или завод).
2. Этаж, площадь квартиры, ее планировка, высота потолков, количество балконов.
3. Инфраструктура, транспортные развязки.
4. Характеристики дома, в котором расположена квартира: материал, год постройки.
5. Что собой представляет квартира: есть ли ремонт, бытовая техника, мебель.

Условия продажи
Существенно может понизиться стоимость объекта, который продается в срочном порядке. Особенно если речь идет о периоде отпусков, когда спрос на рынке падает. Напротив, если владелец готов ждать идеального покупателя, то цена может оставаться высокой. Среди других факторов:
1. Готовность документов и их количество. Отягощения, доверенности, перепланировки и их регистрация.
2. Как отчуждается квартира: дарение, переуступка прав, чистая продажа.
3. Приемлемый способ оплаты покупки: валюта, рассрочки, налоги.

Дополнительные объективные факторы
Часто цена может меняться от впечатления после просмотра объекта, информации в прессе, ситуации на рынке недвижимости.
1. Информация о перспективах развития района. Например, данные о новой станции метро, стройке моста.
2. Дом и его история. Цена на объекты, вспоминающиеся в различных скандалах и спорах (например, конфликты с ЖЭКом, проживание асоциальных соседей, длительная остановка лифта или отключение горячей воды), всегда ниже.
3. Текущая ситуация по соотношению спроса и предложения в конкретном сегменте рынка.
4. Экологический фактор на время продажи объекта. Например, пожары, морозы, очистка соседнего озера и прочее.

Позиция собственника квартиры
Почему именно продается жилплощадь и насколько ее владелец заинтересован в продаже – важный фактор. Ведь от готовности сотрудничать с риелтором часто зависит успех сделки. Так, например, на цену может повлиять количество возможных просмотров – одно дело, когда собственник неохотно идет на распространение информации об объекте, а другое, если он разрешает риелтору проводить показы самостоятельно. Среди других факторов:
1. Собственники и их количество. Супруги в состоянии развода, один собственник или много (в разных городах и с разной мотивацией).
2. Сотрудничество с риелтором: выполнение рекомендаций по подготовке квартиры к просмотрам, полное доверие или наоборот настороженное отношение.
3. Поведение собственника при покупателе.
4. Субъективная оценка своей недвижимости (перспективы района, планировка, привлекательность местности и прочее).
5. Понимание преимуществ и недостатков объекта недвижимости – консьерж, двор, подъезд, ремонт, проводка и многое другое.
6. Эмоциональное отношение к квартире. Часто напрямую связано с реальной мотивацией продажи. Например, личные конфликты с соседями или наоборот сложившиеся теплые отношения.
7. Оценка рынка, на основании которой собственник субъективно формирует желаемую стоимость.

Риелтор: его профессиональная подготовка, опыт
От того, как работает риелтор, будет зависеть, за сколько именно можно продать тот или иной объект. Так, например, некоторые виды продажи удешевляют недвижимость: срочный выкуп (до 35% меньше цена), работа для своих покупателей, с заинтересованными лицами (до 20%), быстрые продажи. В случае же пассивного ожидания, если покупатель дает время и при условиях роста рынка, цена может повыситься.
Важно, чтобы риелтор:
1. Максимально использовал маркетинговые каналы, включая Систему Партнерских Продаж.
2. Набирал как можно больше желающих покупателей, умел удерживать их интерес. В идеале, возможно проведение аукциона среди тех, кто потенциально готов приобрести квартиру.
3. Имел навыки работы со спросом, приемом оферт от покупателей и прочего.
4. Умел вести сам показ, подбирал правильные формулировки для описания объекта, подчеркивал его достоинства.
5. Сотрудничал с агентом покупателя, мог выяснить особенности его работы, правильно выстроить отношения.

Позиция покупателя
От того, как настроены реальные покупатели квартиры, также будет зависеть конечная стоимость объекта. Ведь может так сложиться, что преимущества квартиры или района будут для них несущественны. Например, наличие метро для автомобилистов не так важно, как хорошая транспортная развязка и отсутствие пробок. Для родителей ключевым может стать наличие садика и школы, а для владельцев собак – удобного места для выгула питомца. Также цену формирует:
1. Мотивация покупателя и его готовность к приобретению жилья.
2. Первое впечатление от квартиры после просмотра. Часто зависит от того, насколько хорошо продавец подготовил объект. Например, на впечатление может повлиять: захламленность, посторонние запахи, поломанная сантехника, старый ремонт и отклеивающиеся обои, темное помещение.
3. Субъективное отношение к объекту. Иногда покупателю сразу нравится квартира и он готов купить ее даже невзирая на наличие недостатков, а может так быть, что жилье наоборот покажется неуютным и тогда сделка отложится.

Макроэкономическая ситуация
Цена на конкретную квартиру всегда будет зависеть от общего состояния рынка недвижимости, соотношения спроса и предложения, экономической ситуации в стране.
1. Курс валют, ипотечные ставки, биржевые индексы.
2. Прогнозы для экономики страны, самого рынка недвижимости. Например, если наблюдается рост цен, то покупатель вполне может откладывать продажу, а если наоборот – просить ускорить процесс, даже в случае уменьшения стоимости.
3. Внешняя политика. Например, нарастающие конфликты, безопасность, миграция.

Случайные факторы
Риелтор и продавец должен понимать, что на стоимость квартиры влияет первое впечатление потенциального покупателя. Поэтому даже форс-мажорные обстоятельства, произошедшие во время просмотра, будут играть свою роль. Это может быть:
1. Неполадки в доме и квартире: протекла труба, поломался лифт, заклинило ключ в дверях, перегорела лампочка.
2. Поведение соседей: курящая компания на лестничной клетке, ссора в соседней квартире, громкая музыка.
3. Субъективная оценка покупателя: не понравилась атмосфера, цвет дома или состояние двора.
Также может так сложиться, что на продажу будет выставлено одновременно несколько квартир с похожими или одинаковыми характеристиками, в таком случае, стоимость недвижимости упадет.


Как видим, факторов, влияющих на конечную цену, по которой и будет подписан договор купли-продажи, достаточно много. Поэтому риелторами всегда закладывается возможное отхождение от начальной стоимости в 5-7%, а в некоторых случаях цена может поменяться на 10-12%.
Особенно сложно формировать стоимость в условиях нестабильного рынка. Например, цена может меняться буквально каждый день при постоянно повышающемся спросе или наоборот резком падении количества проводимых сделок, уменьшения ипотечных программ.

Возврат к списку


Какая реальная стоимость квартиры?
Конечная стоимость недвижимости формируется под влиянием многих факторов, поэтому цены, на, казалось бы, одинаковые объекты подчас могут сильно разниться. Под влиянием чего формируется цена жилплощади? И какие факторы могут ее повысить или понизить?
Мы берем на себя организацию показов Вашего объекта, ведение переговоров, подготовку и заключение необходимых договоров, при этом каждый этап будет отображен в предоставленных Вам отчетах.
Мы берем на себя организацию показов Вашего объекта, ведение переговоров, подготовку и заключение необходимых договоров, при этом каждый этап будет отображен в предоставленных Вам отчетах.
Мы берем на себя организацию показов Вашего объекта, ведение переговоров, подготовку и заключение необходимых договоров, при этом каждый этап будет отображен в предоставленных Вам отчетах.