Топ-10 помилок при купівлі житла на вторинному ринку

Зміст:

• Недостатня перевірка документів на квартиру
• На що звернути увагу при перевірці документів:
• Ігнорування перевірки боргів та обтяжень
• Відсутність незалежної технічної експертизи
• Поспішне прийняття рішення без аналізу ринку
• Недооцінка юридичних ризиків вторинного житла
• Ігнорування перевірки сусідів та загального стану будинку
• Помилки при оформленні попереднього договору
• Відсутність чіткої перевірки права проживання
• Покупка без залучення фахівців
• Недостатня увага до інфраструктури району
• Короткий перелік основних помилок при купівлі житла на вторинному ринку:

Перше житло, особливо на вторинному ринку, завжди здається знахідкою. Досвідчені знайомі радять «ловити момент», а ріелтори переконують: ідеальних квартир майже не буває, тож головне – не зволікати із рішенням. Та варто лише уявити: всі накопичені гроші, роки іпотеки, а замість бажаного спокою – юридичні пастки чи несподівані проблеми з документами. Сумна статистика показує: більшість покупців стикаються хоча б із кількома неприємностями саме через поспіх або незнання тонкощів вторинного ринку житла.

Якщо не врахувати іржаві труби за свіжим ремонтом, решту непомітних, але небезпечних нюансів, навіть омріяна квартира може обернутися на справжній головний біль. Розглянемо найбільш типові помилки, яких припускаються під час купівлі житла на вторинці, та способи їх уникнути – на прикладах, із практичними порадами від юристів і самих покупців.

Недостатня перевірка документів на квартиру

Перша і ключова помилка – довіра на слово чи поверхова перевірка документів. Буває, що власник показує лише договір купівлі-продажу або витяг із реєстру. Але повний пакет має включати не лише свідоцтво про право власності, а й технічний паспорт, довідку про відсутність заборгованості, витяг із державного реєстру речових прав. Особливо важливою є перевірка історії переходу прав власності: був випадок, коли квартира змінила трьох власників за рік, і лише завдяки уважному юристу вдалося виявити підозрілі схеми.

На що звернути увагу при перевірці документів:

• чи співпадають дані власника у договорах і технічному паспорті;
• чи нема відміток про арешти чи іпотеку;
• чи відсутні інші спадкоємці або прописані неповнолітні.

Завжди звертайтесь до нотаріуса або юриста для незалежної експертизи.

Ігнорування перевірки боргів та обтяжень

Іноді борги за комунальні послуги або кредит під заставу квартири можуть стати неприємною несподіванкою для нового власника. Типова історія: після угоди з’ясовується, що попередній власник не розрахувався за електроенергію чи опалення за кілька років. Новий мешканець змушений оплачувати ці борги, аби не залишитися без житлових благ.

Перед підписанням договору обов’язково попросіть виписку з ЖЕКу чи ОСББ про відсутність заборгованості, а також перевірте реєстр обтяжень нерухомого майна.

Відсутність незалежної технічної експертизи

Власники часто косметично оновлюють квартиру перед продажем, приховуючи суттєві недоліки. Згадати лише випадки з тріщинами в несучих стінах, пліснявою під новим шаром шпалер чи недіючою електропроводкою. Технічний стан житла оцінити самостійно важко, тому бажано залучити профільного спеціаліста – інженера чи будівельника.

Професійна експертиза допоможе уникнути:

• прихованих протікань;
• проблем із системою опалення чи каналізації;
• небезпечних перепланувань.

Вартість такої перевірки окупиться спокоєм і відсутністю дорогих ремонтів.

Поспішне прийняття рішення без аналізу ринку

Багато хто поспішає укласти угоду, остерігаючись, що хтось інший забере квартиру до них. В результаті – і переплата, і розчарування після виявлення вигідніших варіантів поруч. Щоб уникнути цієї помилки, дослідіть ціни на житло у схожих районах, проаналізуйте історію ціноутворення, проведіть 2-3 самостійних огляди іншого житла.

Недооцінка юридичних ризиків вторинного житла

Юридична чистота нерухомості – одна з головних причин затримок і відмов банків при іпотеці. Є ризик купити квартиру, яка є предметом судового спору, підроблених довіреностей або навіть подвійного продажу. Так, у Києві траплялися випадки, коли житло продавалося двічі за фальшивими довіреностями, а покупці втрачали і гроші, і квартиру.

Не сподівайтеся лише на добросовісність продавця чи посередника. Звертайтеся до перевірених юристів, самостійно працюйте із реєстрами прав власності та судових рішень.

Ігнорування перевірки сусідів та загального стану будинку

Часто увага зосереджена на самій квартирі, але не варто недооцінювати стан під’їзду, даху, ліфта, підвалу. Застарілий будинок із аварійною електрикою чи затопленим підвалом – додаткові витрати та дискомфорт. Також важливо дізнатися про сусідів: гучні нічні компанії, комунальні боржники чи, навпаки, дружня громада – усе це впливає на якість життя.

Помилки при оформленні попереднього договору

Багато хто ігнорує пункти про аванс чи завдаток, не прописує чітко умови повернення грошей чи строки підписання основного договору. Наслідок – втрата коштів, якщо з’являються юридичні нюанси або продавець змінює умови угоди. Завжди фіксуйте всі важливі домовленості у письмовому вигляді з підписами обох сторін.

Відсутність чіткої перевірки права проживання

Окрема помилка – нероз’яснене питання щодо зареєстрованих осіб, які мають право користуватись квартирою. Наприклад, літня жінка продає квартиру, але в ній зареєстрована її донька з малолітньою дитиною, яка знаходиться за кордоном. Без належного зняття з реєстрації новий власник не зможе вільно користуватися житлом чи продати його у майбутньому.

Попросіть виписку з Реєстру територіальної громади і переконайтеся, що в квартирі більше ніхто не прописаний і не залишив за собою право користування.

Покупка без залучення фахівців

Бажання зекономити на ріелторі чи юристі може призвести до значно більших втрат у разі виявлення прихованих проблем. Незалежний експерт оцінить справжню ринкову ціну, підкаже слабкі місця у документах, проконсультує щодо юридичних нюансів. Особливо це важливо при купівлі житла у незнайомому районі чи в іншому місті.

Недостатня увага до інфраструктури району

Часто розташування здається другорядним, якщо квартира виглядає привабливою за ціною чи ремонтом. Згодом виявляється, що нема поряд школи, магазину чи транспорту. Проведіть кілька прогулянок районом у різний час доби – зверніть увагу на освітлення, наявність дитячих майданчиків, стоянок для авто, рівень безпеки.

Короткий перелік основних помилок при купівлі житла на вторинному ринку:

• Відсутність повної юридичної перевірки.
• Ігнорування боргів та обтяжень.
• Відмова від технічної експертизи.
• Поспішне прийняття рішень.
• Недостатня увага до стану будинку та сусідів.
• Неоформлені попередні домовленості.
• Нехтування перевіркою права користування.
• Відмова від допомоги фахівців.
• Неуважність до інфраструктури.
• Оцінка квартири лише за «картинкою» чи емоціями.

Правильний підхід до купівлі квартири на вторинному ринку – це логіка, аналіз і ще раз перевірка на кожному етапі. Не поспішайте, ставте питання, підключайте незалежних фахівців. Нехай вибір житла принесе лише позитивний досвід і стане надійною основою для щасливого життя у нових стінах.